O QUE CONTRATAR
Aceitação de imóveis:
Centenas de imóveis são entregues mensalmente sem que se faça uma vistoria profissional, pois os proprietários na maioria das vezes desconhecem esta defesa.
A vistoria deve ser feita:
- quando da entrega da obra nova;
- e/ou até 5 anos da conclusão da obra;
- quando do recebimento ou entrega de um imóvel locado.
Entrega da obra: neste caso, podem existir duas vistorias:
- a da unidade, especificamente contratada pelo comprador individualmente;
- a das partes comuns contratadas pelos condôminos, para verificação total das condições do prédio.
Obs.: A vistoria, nesse momento, é importante para os dois, vendedor e comprador do imóvel, pois a identificação de pequenos defeitos será resolvida facilmente, pois o construtor ainda com os materiais e mão de obra no local da construção.
No prazo de 5 anos da conclusão das obras:
É comum entrar-se com processo no Tribunal de Justiça baseando-se no Art. 1245 do Código Civil, que diz: "O empreiteiro de materiais e execução responderá pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais e do solo, exceto quando este, não o achando firme, prevenir o dono da obra".
Obs.: Observe que o habite-se não deixa de ser uma formalidade burocrática, que muitas vezes nada tem a ver com a conclusão da obra e com o projeto, memorial ou qualidade da obra.
As incorporações imobiliárias em todo o território nacional seguem o art. 28 da Lei Federal nº. 4591/1964, que estabelece: que o incorporador só pode vender unidades ou terrenos após ter arquivado, no cartório do RGI, entre outros documentos: projeto de construção aprovado, cálculos das áreas de edificações, discriminando, além da área global, os pontos comuns, indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem da área construída, o memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo o modelo a que se refere o Inciso IV do art. 58 da referida lei, minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações e declaração acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.
Aceitação do Imóvel
Para a vistoria da aceitação do imóvel, o "perito" deve procurar ter em mãos os seguintes
documentos:
1 - contrato de compra do imóvel (promessa de venda)
2 - plantas do imóvel
3 - memorial de incorporação
4 - convenção de condomínio
Contrato de Compra e Venda
Ali constam todos os detalhes e condições da venda do imóvel, como as informações para o registro de imóveis, número e local de vagas da garagem, fração ideal, dimensões do terreno (algumas escrituras mencionam dimensões constantes no RGI), número do processo de construção junto à Prefeitura, ressalvas de possíveis modificações ou exigências dos poderes públicos, do corpo de bombeiros e de empresas concessionárias de serviços públicos, diferenças das áreas comuns ou de utilização privativa de até 5% das medidas constantes do projeto aprovado.
Obs.: Leia atentamente o contrato para ver se há algo importante, nas entrelinhas, principalmente na cláusula das disposições finais.
Plantas do Imóvel
a) Verificar se os compartimentos estão de acordo com o projeto aprovado.
b) Conferir as dimensões para verificar se elas se mantêm nas margens de tolerância mencionadas no contrato de compra e venda.
Memorial de Incorporação (Memorial Descritivo)
Verificar se os itens de acabamento, fabricante de equipamento e tipos de revestimento, quantidade de pontos de luz e tipos de tomada (energia, ar condicionado, telefone, tv a cabo, etc) e pontos de luz, estão de acordo com o memorial.
Convenção do Condomínio
Verificar se o incorporador respeitou de acordo com a Convenção do Condomínio a propriedade comum de todos os co-proprietários (art. 3 da lei 4591) como terreno, fundações, colunas, vigas, pisos em concreto armado, paredes internas e externas e divisórias de apartamentos, acabamento de fachada (fora janelas), o telhado, as escadas, corredores, portaria, salas de condomínio, encanamentos de entrada e saída de águas pluviais, fios troncos de eletricidade, elevadores, bombas, etc. Algumas convenções asseguram o direito dos titulares dos apartamentos do último pavimento ao uso da cobertura.
Quando do recebimento ou entrega de um imóvel locado:
Aos proprietários de imóveis, que vivem do aluguel, esta ferramenta é fundamental para definir no início e término do contrato, o estado em que se encontra o imóvel. Este procedimento facilita o encontro de um acordo a respeito da responsabilidade de ambas as partes: locador e locatário.
Revisão e renovação de aluguel
Por ocasião da renovação do contrato de locação comercial deve ser avaliado se houve alteração em alguns parâmetros que interferem no valor, seja para aumentar ou reduzir.
Existem, também, casos em que o locatário obtém autorização dos órgãos municipais, para aumentar a área de venda, o que permite ao locador entrar com um pedido de revisão de aluguel.
Infiltrações
Quantos desentendimentos acontecem, em um condomínio, por desconhecimento técnico do modo de localizar a causa das infiltrações. A ausência do Parecer Técnico, por profissional legalmente capacitado acaba, por vezes, gerando uma ação na justiça, o que pode e deve ser evitado. Já existem soluções de alta tecnologia com resultados mais econômicos e menos desgastantes para condomínios e condôminos.
Revisão e cálculo do IPTU-RJ
Considerações Gerais:
A Cidade do Rio de Janeiro conta hoje com aproximadamente 1.700.000 (um milhão e setecentos mil) inscrições imobiliárias cadastradas sendo em torno de 1.300.000 (um milhão e trezentas mil) de tributação residencial em torno de 200.000 (duzentos mil) de tributação comercial e em torno de 200.000 (duzentos mil) de tributação territorial.
Base de Cálculo:
A definição de base de cálculo se encontra no Art. 63 da Lei nº 691/84, que discorre:
Art. 63 - A base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial é o valor venal da unidade imobiliária, assim entendido o valor que esta alcançaria para compra e venda à vista, segundo as condições do mercado.
§ 2º - O valor venal da unidade imobiliária será apurado de acordo com os seguintes indicadores:
1 - localização, área, característica e destinação da construção;
2 - preços correntes das alienações de imóveis no mercado imobiliário;
3 - situação do imóvel em relação aos equipamentos urbanos existentes no logradouro;
4 - declaração do contribuinte, desde que ratificada pelo Fisco, ressalvada a possibilidade de revisão, se comprovada a existência de erro;
5 - outros dados tecnicamente reconhecidos.
QUEM CONTRATAR:
É fundamental para quem vai contratar um Perito Avaliador, que escolha profissional que trabalha com ENGENHARIA LEGAL, e conhece bem a Legislação que rege a sua profissão. Para isso, ele deve ser registrado no CREA - Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura, para a atribuição da sua especialidade, estar com a anuidade em dia e ser associado do IEL - Instituto de Engenharia Legal.
Faça um contrato e exija a apresentação da ART - Anotação de Responsabilidade Técnica, que o profissional habilitado tem obrigação de fazer no CREA. É a sua garantia de qualidade dos serviços prestados.
Algumas das várias leis e resoluções em vigor:
· Decreto Lei nº 23.196, de 11 de dezembro de 1933
"Regula o exercício das profissões de engenheiro, de arquiteto e de agrimensor".
· Lei nº 5.194, de 24 de dezembro de 1966
"Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo e dá outras providências".
Art. 1º - ...as profissões são caracterizadas pelas relações de interesse social e humano que importem na realização de empreendimentos como aproveitamento e utilização de recursos naturais, meios de locomoção e comunicações, edificações,...
Art. 5º - Só poderá ter em sua denominação as palavras engenharia, arquitetura ou agronomia a firma comercial ou industrial cuja diretoria for composta, em sua maioria, de profissionais registrados nos Conselhos Regionais.
Art. 14 - Nos trabalhos gráficos, especificações, orçamentos, pareceres, laudos e atos judiciais ou administrativos, é obrigatória, além da assinatura,..., a menção explícita do título profissional que os subscrever e do número da carteira referida no Art. 56.
· Resolução do CONFEA nº. 282 de 24/8/83 disciplina o assunto.
Art. 34 - São atribuições dos Conselhos Regionais:
r) registrar tabelas básicas de honorários profissionais elaborados pelos órgãos de classe.
Art. 55 - Os profissionais habilitados na forma estabelecida nesta Lei só poderão exercer a profissão após o registro no Conselho Regional sob cuja jurisdição se achar o local de sua atividade.
Comentário: Este artigo fala da obrigatoriedade do visto.
Art. 86 - São assegurados aos atuais profissionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e aos que se encontrem matriculados nas escolas respectivas, na data da publicação desta Lei, os direitos até então usufruídos e que venham de qualquer forma a ser atingidos por suas disposições.
· Resolução CONFEA nº 218, de 29 de junho de 1973
"Discrimina atividades das diferentes modalidades profissionais da Engenharia, Arquitetura e Agronomia".
· Resolução CONFEA nº 205, de 30 de setembro de 1971
"Adota o Código de Ética Profissional"
Nota: O Instituto de Engenharia Legal - IEL possui o seu Código de Ética, ao qual todos os sócios têm o dever de cumprir.
1) Lei nº 6.496, de 7 de dezembro de 1977 - "Institui a Anotação de Responsabilidade Técnica na prestação de serviços de Engenharia, Arquitetura e Agronomia".
Art. 1º - Todo contrato, escrito ou verbal, para a execução de obras ou prestação de quaisquer serviços profissionais referentes à Engenharia, à Arquitetura e à Agronomia fica sujeito à Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
2) Provimento nº 296, de 23/10/1991 da Corregedoria Geral da Justiça do TJ/RJ
"Expede recomendações referentes à nomeação de perito em engenharia, arquitetura e agronomia, tendo em vista a exigência legal da apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART".
Art. 1º - Recomenda que a nomeação do perito a que se refere o art. 421 do Código de Processo Civil, quando tratar-se de perícia de engenharia, arquitetura ou agronomia considere os profissionais qualificados com atribuições correspondentes, inscritos no CREA - RJ.
Parágrafo Único - O titular ou responsável pela escrivania certificará nos autos que o profissional nomeado apresentou comprovante de recolhimento da taxa correspondente à Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, com anexação do laudo da respectiva via comprobatória, com autenticação bancária.
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